Изменения в законодательстве о регистрации сделок с недвижимостью

С 1 марта 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по-новому регламентирующий регистрацию и нотариальное удостоверение различных сделок с недвижимым имуществом.

Указанный федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2013 года и устраняет смешение различных видов регистрации, если точнее, то так называемую «систему двойной регистрации» и создаёт необходимые правовые условия для перехода только на систему регистрации прав. Иными словами с 01 марта 2013 года не регистрируются какие-либо договоры с недвижимым имуществом, а регистрируются только исключительно права на недвижимое имущество. Так, требования о действительности договоров, предметом которых является недвижимое имущество, только после их обязательной государственной регистрации впредь не подлежат применению.

Таким образом, правила относительно государственной регистрации сделок с недвижимостью, указанные в статьях 558, 560, 574 и 584, 609, 651, 658 Гражданского Кодекса Российской Федерации, более не подлежат применению в отношении договоров, заключаемых после 1 марта этого года.

Согласно части 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 01 марта 2013 года.

В настоящее время указанными статьями гражданского кодекса предусмотрена государственная регистрация следующих сделок:

• статья 558 ГК РФ договора купли-продажи жилых помещений;
• статья 560 ГК РФ договора купли-продажи предприятия;
• статья 574 ГК РФ договора дарения недвижимого имущества;
• статья 584 ГК РФ договора об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты;
• статьи 609 и 651 ГК РФ договора аренды недвижимого имущества;
• статьи 658 договора аренды предприятия.

Данные изменения в законодательстве о регистрации сделок с недвижимостью в значительной степени решает проблему признания договоров, предметом которых является объект недвижимости, незаключенными, так как большая часть перечисленных статей Гражданского Кодекса РФ, кроме статей 574, 609, предусматривает такие договора, действующими только с момента их государственной регистрации. Ранее трудно было воспользоваться защитой своих прав, например в судебном порядке, в случае если договор фактически был заключен и исполнен, но при этом не прошел процедуру государственной регистрации.

Касательно договоров аренды, необходимо обратить внимание, что уже 04 марта 2013 года наши законодатели передумали, и приняли закон, касающийся государственной регистрации договоров аренды. Федеральным законом от 04 марта 2013 года  № 21-ФЗ  «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», норма Федерального закона N 302-ФЗ  от 30.12.2012 г. об отмене регистрации договоров аренды была отменена.

Теперь, по-прежнему необходимо регистрировать и договор аренды, и права, из него возникающие, которым вновь признана обязательной регистрация договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок более одного года. Договор аренды влечет для арендодателя — собственника имущества, сдающего имущество в аренду, невозможность самостоятельного использования переданного в аренду имущества, следовательно, является обременением недвижимого имущества и, следовательно, аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации.

Вышеуказанным законом от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ в Гражданский Кодекс РФ добавлена статья 8.1 «Государственная регистрация прав на имущество», которая вносит изменения в законодательство о регистрации сделок с недвижимостью и закрепляет правовые принципы государственной регистрации прав на имущество, к которым, в частности относятся принципы:

• проверки законности оснований регистрации,
• публичности и достоверности государственного реестра.

Кроме того, статья 8.1  предусматривает, что в закрепленных законом случаях необходимо осуществлять государственную регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ней, а также прав на другие виды имущества и сделок с ним. В РОСРЕЕСТРЕ должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить: объект, на который устанавливается право, лицо, наделенное правом, основание  возникновения права.

Пунктом 6 статьи 8.1 указано: «При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные». Это означает, что лицо, которое знало, либо должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, лишается права ссылаться на соответствующие данные реестра в судебном споре и не может считаться добросовестным приобретателем. Данное положение закона может быть широко применимо при разрешении судебных споров об изъятии имущества из чужого незаконного владения.

Кроме того, пунктом 9, указанной статьи впервые обязанность возмещения убытков за внесение в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве собственности, либо нарушение предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, возложена на государство. Убытки подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.

Опытные юристы и адвокаты юридической фирмы Легисперити оперативно помогут Вам по всем вопросам, связанным с юридическим сопровождением  сделок с недвижимым имуществом. Для максимально быстрого решения вопросов по сделкам с недвижимостью звоните по телефонам (495) 647-80-99, (495) 789-83-47!